V súvislosti so stanovením výšky určitého plnenia si zmluvné strany často dojednávajú tzv. inflačnú doložku alebo obdobnú formu indexácie ceny, ktorá je naviazaná na všeobecne známu merateľnú veličinu (napríklad index CPI Consumer price index – Index spotrebiteľských cien). Inflačnú doložku možno charakterizovať ako dohodu strán o valorizácii výšky plnenia o mieru zistenej inflácie za určité predchádzajúce obdobie.
Ak bola inflačná doložka dojednaná v zmluve, bude výška platieb upravená v zmysle výšky inflácie spravidla jedenkrát ročne (napríklad pri nájomnom vzťahu) alebo sa uplatní v čase dohodnutého plnenia (napríklad, ak bude splatná časť kúpnej ceny nehnuteľnosti, ktorá je predmetom zmluvy o budúcej zmluve). V prípade, že inflačná doložka v zmluve dojednaná nebola, nevzniká zmluvnej strane, ktorá bola infláciou negatívne zasiahnutá, právo domáhať sa zmeny výšky plnenia z dôvodu zmeny cenových pomerov.
Inflačná doložka je obvykle vyjadrená v percentách a je naviazaná na pravidelne zverejňované ukazovatele, ktoré v podmienkach Slovenskej republiky publikuje Štatistický úrad SR.
Bližšia charakteristika inflačnej doložky je obsiahnutá v našom právnickom slovníku.
Kde môžete naraziť na inflačnú doložku?
Úvodom možno konštatovať, že inflačná doložka môže byť súčasťou akejkoľvek zmluvy, predmetom ktorej je opakujúce sa peňažné plnenie.
Najčastejšie sa s inflačnou doložkou stretneme v nájomných zmluvách, v ktorých sa prostredníctvom inflačnej doložky dojednáva vopred stanovený princíp na zvyšovanie nájomného. Podrobne sa venujeme inflačnej doložke v nájomných zmluvách nižšie.
Takisto je inflačná doložka bežne využívaná v zmluvách o dielo v prípade zjednania nezáväzného rozpočtu, ktorý zhotoviteľa oprávňuje požadovať zvýšenie ceny. Zvýšenie ceny je aj v tomto prípade naviazané na zmenu cien materiálov alebo vecí potrebných na zhotovenie diela. Jedná sa o nevyhnutnú čiastku, ktorú zhotoviteľ musí účelne vynaložiť na riadne vykonanie diela.
V súčasnosti sa stali inflačné doložky predmetom diskusie v spojení s developerskými projektami, keď predávajúci žiadajú od kupujúcich zvýšenú kúpnu cenu. Inflačné doložky sú obsiahnuté v rezervačných zmluvách nehnuteľností alebo v zmluve o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť. Ak bola inflačná doložka dojednaná platne, predávajúci zrejme bude mať nárok na zvýšenú kúpnu cenu. Inflačná doložka je dojednaná platne, ak je súčasťou zmluvy a jej uplatnenie je naviazané na reálne podmienky alebo také premenné faktory, ktorých zmena je objektívne merateľná.
Dôležité je skúmať aj to, kedy je inflačná doložka uplatňovaná a čím je nárok odôvodňovaný. Ak predávajúci uplatní zvýšenie ceny počas výstavby, zrejme bude nárok opodstatnený, nakoľko predávajúci môže podložiť zvýšenie cien stavebného materiálu. Žiadať od kupujúceho vyššiu cenu bezprostredne pred kolaudáciou novostavby bude však sporné, nakoľko stavba už stojí a čaká sa len na administratívne povolenia alebo drobné úpravy, pri ktorých bude ťažko obhájiteľné zvýšenie nákladov a cien.
Inflačná doložka v nájomnej zmluve
Všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve upravuje Občiansky zákonník, v zmysle ktorého chýbajúca dohoda zmluvných strán o výške nájomného nerobí nájomnú zmluvu neplatnou. V tejto súvislosti dávame do pozornosti zmluvu o nájme a podnájme nebytových priestorov podľa osobitného zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý nedojednanie výšky, splatnosti a spôsobu platenia nájomného sankcionuje absolútnou neplatnosťou.
Výška nájomného je obvykle dohodnutá pre celú dobu nájmu. Najmä pre prípad nájmu dohodnutého na dlhšiu dobu alebo na dobu neurčitú sa objavuje inflačná doložka. Ak by inflačná doložka nebola dojednaná a niektorá zo zmluvných strán chcela zmeniť výšku nájomného, zmluvné strany by museli vstúpiť do rokovacieho procesu a podpísať dodatok k zmluve.
Aj s cieľom vyhnúť sa negociačnému procesu sa v nájomných zmluvách upravuje inflačná doložka, ktorá umožňuje pravidelnú indexáciu nájomného s ohľadom na vývoj miery inflácie. Účelom inflačnej doložky je zachovať hodnotu dohodnutého nájomného počas celej doby trvania nájomnej zmluvy. Základným pravidlom pre prenajímateľa pri dojednávaní inflačnej doložky na zabezpečenie reálnej hodnoty nájomného vo vzťahu k inflácii je vyhnúť sa tomu, aby sa do úpravy nájomného premietol záporný rast inflácie (pokles inflácie v porovnaní s predchádzajúcim obdobím alebo deflácia).
Preto by nájomná zmluva mala obsahovať ustanovenie, podľa ktorého sa zmena nájomného povoľuje len v prípade zvýšenia inflácie. V praxi nájomné zmluvy často obsahujú aj ustanovenie, že nájomné sa zvýši len vtedy, ak inflácia prekročí určité ročné inflačné pásmo, napríklad dve percentá, pričom nájomné sa zvýši len o nárast inflácie nad túto hranicu. Zvýšenie nájomného o aktuálny index inflácie sa uskutočňuje vždy spätne k prvému dňu príslušného obdobia, ale zvyčajne až po uplynutí určitého obdobia (mesiaca, štvrťroka) po zverejnení aktuálnych výsledkov inflácie.
Vzor inflačnej doložky v nájomnej zmluve: „Nájomné platné k 31. (tridsiatemu prvému) decembru určitého roka sa bude každoročne, vždy k 1. (prvému) januáru nasledujúceho roka zvyšovať o ročnú priemernú mieru inflácie meranú v Slovenskej republike, zverejnenú Štatistickým úradom SR a to podľa mesiaca december predchádzajúceho kalendárneho roka (12 mesačný priemer).“
Vo vzťahu k nájomnej zmluve je zaujímavé ustanovenie § 4 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu: „Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.“
Predmetné ustanovenie zákona výslovne predpokladá, že bude dochádzať k zmene výšky nájomného a služieb spojených s užívaním bytu (tzv. úhrady za energie – voda, plyn, elektrina, náklady spojené s užívaním spoločných častí a zariadení bytového domu). Samozrejme aj v tomto prípade zákon počíta s tým, že zmluvné strany sa dohodnú na podmienkach, kedy je prenajímateľ oprávnený aj jednostranne zvýšiť nájomné.
Čo môžete urobiť s inflačnou doložkou?
Klientom odporúčame predovšetkým konzultovať zmluvu pred jej podpisom s advokátom, najmä ak sa jedná o zmluvu, predmetom ktorej je kúpa nehnuteľností. Eliminácia nevhodných zmluvných podmienok už v rámci rokovacieho procesu ušetrí nemálo starostí a nákladov v budúcnosti. Preto je najlepším postupom vždy prevencia. V žiadnom prípade nepodpisujte zmluvu, ktorú ste vopred neprečítali a ktorej ustanoveniam nerozumiete.
Ak zmluva inflačnú doložku už obsahuje a táto bola dojednaná platne, má v prípade jej uplatnenia zmluvná strana nárok na cenu navýšenú podľa inflačnej doložky. V prípade zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nehnuteľnosti je teda na kupujúcom, ako sa rozhodne po zvýšení ceny. V kontexte všeobecne sa zvyšujúcich cien nehnuteľností sa môže rozhodnúť novú cenu prijať. Pokiaľ kupujúci so zvýšenou cenou nesúhlasí, avšak zvýšenie ceny je v súlade so zmluvnými dojednaniami, bude hľadať cestu, ako pre neho nevýhodnú kúpnu zmluvu ukončiť.
Ideálne je dohoda s predávajúcim, v zmysle ktorej kupujúci dostane späť zaplatený preddavok alebo rezervačný poplatok, resp. časť uhradenej kúpnej ceny. Ak nie je možnosť dohody s predávajúcim (developerom, vlastníkom) ostáva odstúpenie od zmluvy. Podmienky odstúpenia od zmluvy sú vo väčšine prípadov upravené v zmluve. Zdôrazňujeme, že právo odstúpiť od zmluvy je vo všeobecnosti naviazané na porušenie zmluvných ustanovení.
Keďže zvýšenie ceny na základe mechanizmu dojednaného v zmluve porušením zmluvy nie je, ukončenie zmluvy bude často spojené so zmluvnou pokutou. Výška zmluvnej pokuty častokrát korešponduje s výškou rezervačného poplatku, alebo je vyjadrením percenta zo zaplatenej časti kúpnej ceny. V dôsledku uvedeného možno dospieť k záveru, že ak bola inflačná doložka dohodnutá platne a kupujúci po jej uplatnení zo strany predávajúceho nesúhlasí so zvýšenou kúpnou cenou, môže prísť o časť investovaných peňazí, ktoré ostávajú predávajúcemu.
Odstúpenie od zmluvy o budúcej zmluve
Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, ak to ustanovuje zákon, alebo sa na tom účastníci dohodli. Podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.
Ako sme vyššie uviedli, od zmluvy je možné odstúpiť zo zákonných alebo zmluvne vymedzených dôvodov, alebo aj bez udania dôvodu, ak to zmluva pripúšťa. Možnosť bezdôvodného odstúpenia od zmluvy pri realitných projektoch bude však skôr výnimkou.
Bezdôvodné odstúpenie od zmluvy je vo väčšine prípadov sankcionované zmluvnou pokutou, resp. druhá strana, ktorá na plnení zo zmluvy trvá, môže podať žalobu na súd o vyslovenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy.
Dôvody odstúpenia od zmluvy platia tak pre predávajúceho ako aj kupujúceho. Predmetnú skutočnosť dávame do pozornosti z dôvodu častého uplatňovania inflačnej doložky zo strany predávajúcich nehnuteľností bez toho, aby bola inflačná doložka vopred dojednaná. Zdôrazňujeme, že predávajúci nemá nárok na zvýšenie ceny, ak nebol dojednaný zmluvný mechanizmus na jej zvýšenie a preto kupujúci v takomto prípade je oprávnený navýšenie ceny odmietnuť a trvať na pôvodnej cene.
Prax ukazuje, že predávajúci po neakceptovaní zvýšenia ceny (hoci inflačná doložka nebola vopred dojednaná) zo strany kupujúceho využívajú odstúpenie od zmluvy, aj keď na to nie sú splnené zmluvné podmienky. V tomto prípade, ak kupujúci naďalej má záujem kúpiť nehnuteľnosť, musí sa obrátiť na súd so žalobou, aby súd určil neplatnosť odstúpenia od zmluvy.
Vo vzťahu k sankcionovaniu odstúpenia od zmluvy dávame do pozornosti, že dôvodné odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti, ale výkonom práva, ktoré vyplýva buď zo zákona alebo zo zmluvy. Takéto konanie nie je možné sankcionovať zmluvnou pokutou. V praxi to znamená, že pokiaľ si účastníci zmluvy o budúcej zmluve dohodli zmluvnú pokutu pre prípad odstúpenia od zmluvy zo zmluvne vopred dohodnutých dôvodov, je zmluva v tejto časti neplatná pre rozpor so zákonom.
