Podkladom na nadobudnutie vlastníckeho práva sú vo všeobecnosti zmluvy, ako kúpna zmluva, darovacia zmluva alebo zámenná zmluva. Rovnako je obvyklé, ak k nadobudnutiu vlastníckeho práva dôjde na základe dedenia. Poznáme však aj prípady, keď sa vlastnícke právo nadobúda na základe rozhodnutia súdu. Rozhodnutiu súdu predchádza súdne konanie, predmetom ktorého je takmer určite určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
V našom príspevku sa bližšie pozrieme na tento typ žaloby a na nadobudnutie vlastníckeho práva rozhodnutím súdu.
Prečo dochádza k podaniu žaloby o určenie vlastníckeho práva?
Častým následkom turbulentných zmien pozemkových úprav v Slovenskej republike je nedôslednosť pri určení hraníc pozemkov, alebo rozpor skutočného stavu vlastníctva s faktickým stavom. V praxi sa tento problém prejavuje napríklad tým, že jeden zo susedov od nepamäti užíva časť záhrady, ktorá však podľa zápisu v katastri nehnuteľností patrí druhému susedovi
Na prvý pohľad sa javí, že je zbytočné sa súdiť o pár metrov štvorcových. Prax však ukazuje, že predmetom sporu nie sú len záhrady, ale hektáre poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov. Je taktiež nutné dodať, že nie raz ide výlučne o principiálnu vec pre tú ktorú stranu.
Ako určiť vlastnícke právo?
V prvom rade je nevyhnutné predložiť relevantné dokumenty, na základe ktorých sa vlastník domnieva, že má byť zapísaný ako vlastník určitej parcely alebo stavby do katastra nehnuteľností, u ktorej však v skutočnosti figuruje iná osoba ako vlastník v katastri. Úvodná analýza dostupných dokumentov je kľúčová. Ak je dokumentácia neúplná, vie byť nápomocný príslušný katastrálny úrad, na ktorom môžu byť v zbierke listín cenné dokumenty.
Čo sa týka dokumentov, najviac sa stretávame s dokumentmi z rodinných archívov, ktoré majú charakter súkromných listín, potom sa vyskytujú verejné listiny ako dokumenty štátnych notárstiev, rozhodnutia výborov, a pod. Okrem listinných dôkazov sú nositeľmi hodnotných informácií starší ľudia, ktorí si určité skutočnosti pamätajú alebo dosvedčia.
Predložené dokumenty vyžadujú dôslednú analýzu, ktorej hlavným cieľom je vyhodnotiť listiny v kontexte dobového práva. Jedná sa o historický exkurz do dávno zrušených alebo neplatných právnych predpisov, ktoré však musia byť oživené pre správne nastavenie ďalšieho postupu. Z hľadiska nadobudnutia vlastníckeho práva je totiž relevantné obdobie, kedy malo dôjsť k prevodu vlastníckeho práva, preto nie vždy je dostačujúca iba súčasná právna úprava.
Naša kancelária takto napríklad zastupovala skutočného vlastníka v spore o určenie vlastníckeho práva, v ktorom súd musel vychádzať z kúpnej zmluvy uzavretej v medzivojnovom období a aplikovať uhorské obyčajové právo.
Precíznym vyhodnotením dostupných listinných dôkazov vieme určiť, ktorej osobe by malo patriť vlastnícke právo. Je však potrebné dodať, že sa jedná iba o domnienku, pričom určenie vlastníckeho práva je predmetnom súdneho konania a je výsledkom dokazovania pred súdom.
Žaloba o určenie vlastníckeho práva
Na žalobu o určenie vlastníckeho práva vzor nenájdete. Jedná sa o špeciálny typ súdnej žaloby, v ktorej budú zohľadnené osobitosti konkrétneho prípadu, preto je vytvorenie použiteľného vzoru pre takýto typ žaloby prakticky nemožné.
Predpokladom úspešnosti určovacej žaloby je
- splnenie tzv. aktívnej a pasívnej vecnej legitimácie sporových strán a
- existencia naliehavého právneho záujmu.
Keďže v tomto prípade sa dostávame do právnej terminológie, skúsime predmetné pojmy priblížiť. V prípade, že sa v danom konaní necháte zastúpiť skúseným advokátom, nemusíte si s týmito pojmami lámať hlavu. Váš právny zástupca ich preskúma a následne už Vás len v zrozumiteľnej forme informuje o pravdepodobnej úspešnosti žaloby.
Vecnú legitimáciu v konaní o určenie, či vlastnícke právo je alebo nie je, má ten, kto je subjektom práva, o ktoré v konaní ide, alebo ktorého právnej sféry sa sporné právo týka. Na to, aby sa niekto stal stranou konania, netreba, aby bol účastníkom hmotnoprávneho vzťahu, o ktorý v konaní ide – stačí, ak podá žalobu (v takom prípade sa stáva žalobcom), alebo aby bola proti nemu podaná žaloba (v takom prípade sa stáva žalovaným).
Či však bude žalobca v spore úspešný, závisí od toho, či on aj žalovaný sú skutočne účastníkmi hmotnoprávneho vzťahu, z ktorého žalobca vyvodzuje žalobou uplatnený nárok. Pre označenie stavu vyplývajúceho z hmotného práva, kedy je žalobca subjektom práva a žalovaný subjektom povinnosti, ktoré sú predmetom konania, sa v civilnom procesnom práve používa pojem vecná legitimácia. Vecná legitimácia sa na začiatku konania tvrdí.
Vecnú legitimáciu má ten subjekt, komu svedčí stav z hmotného práva, teda kto je nositeľom subjektívneho práva (aktívna vecná legitimácia) alebo nositeľom subjektívnej povinnosti vyplývajúcej z hmotného práva (pasívna vecná legitimácia), o ktorých sa v konaní rozhoduje. Z hľadiska posúdenia vecnej legitimácie nie je rozhodujúce, či a na základe čoho sa žalobca subjektívne cíti byť účastníkom určitého hmotnoprávneho vzťahu, resp. subjektívne vníma žalovaného ako účastníka určitého hmotnoprávneho vzťahu, ale vždy iba to, či žalobca a žalovaný účastníkmi daného hmotnoprávneho vzťahu objektívne sú, alebo nie sú.
Nedostatok aktívnej vecnej legitimácie znamená, že ten, kto o sebe tvrdí, že je nositeľom hmotnoprávneho oprávnenia (žalobca), nie je nositeľom hmotnoprávneho oprávnenia, o ktoré v konaní ide; o nedostatok pasívnej vecnej legitimácie ide vtedy, ak ten, o kom žalobca tvrdí, že je nositeľom hmotnoprávnej povinnosti (žalovaný), v skutočnosti objektívne nie je nositeľom hmotnoprávnej povinnosti, o ktorú v konaní ide.
Druhou podmienkou procesnej prípustnosti žaloby o určenie vlastníckeho práva je preukázanie naliehavého právneho záujmu žalobcu na požadovanom určení. Tento záujem je daný, len ak požadované určenie je objektívne spôsobilé odstrániť stav právnej neistoty žalobcu, alebo ohrozenia jeho práva. Posúdenie naliehavého právneho záujmu je otázkou právnej kvalifikácie rozhodujúcich skutočností, čo pre žalobcu znamená nevyhnutnosť tvrdiť a preukázať skutočnosti, z ktorých vyvodzuje existenciu tohto svojho právneho záujmu.
Podať žalobu o určenie vlastníckeho práva! Prakticky, ak stav zápisu vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností svedčí inej osobe (pravdepodobne žalovanému v prípade vlastníckeho sporu), a k tomuto zápisu došlo na základe neplatných právnych úkonov a tým bolo porušené vlastnícke právo žalobcu, je možné žalovať určenie vlastníckeho práva.
Práve tu je daný naliehavý právny záujem, keďže v dôsledku konania toho, kto nadobudne nehnuteľnosť na základe neplatného právneho úkonu, je právne postavenie skutočného vlastníka neisté. Inak ako žalobou nie je možné dosiahnuť zrušenie neplatného právneho stavu, totiž žaloba v civilnom sporovom konaní je jediným právny nástrojom, ktorým je možno dosiahnuť určenie sporného vlastníckeho práva.
Záverom dodávame, že spor o určenie vlastníckeho práva sa odporúča zapísať v rámci poznámky do katastra nehnuteľností na príslušný list vlastníctva. V prípade prevodu vlastníckeho práva na tretiu osobu v priebehu súdneho konania potom nebude nový nadobúdateľ dobromyseľný, nakoľko mal vedieť, že sa jedná o sporné vlastnícke právo k daným nehnuteľnostiam.
Naša kancelária vám rada pomôže nie len s podaním žaloby a zastupovaním v spore, ale aj v prípade, ak sa domnievate, že Vás niekto neprávom žaluje o určenie vlastníckeho práva.
