V ostatnom období sa čoraz častejšie stretávame s požiadavkou klientov, aby sme im zistili, čo vlastnia. Takto položená otázka je však natoľko neurčitá, že sa na ňu prakticky nedá odpovedať. Až po konzultácii s klientom zistíme ich presnejší zámer, ktorým takmer vždy je identifikácia nehnuteľného majetku v ich vlastníctve.
Pri vyhľadávaní nehnuteľností vieme byť nápomocní, avšak potrebujeme vedieť od klientov aspoň základné parametre pre bližšiu orientáciu, aké nehnuteľnosti a kde máme hľadať.
Našim cieľom je v tomto príspevku ponúknuť aspoň základný rámec fungovania vyhľadávacích mechanizmov, pričom však v individuálnych prípadoch hĺbka skúmania historických dokumentov vyžaduje nadštandardnú analýzu aj dobovej právnej úpravy a dokumentácie.
Z akého dôvodu pátrate po nehnuteľnostiach?
Vo väčšine prípadov sú si vlastníci nehnuteľností vedomí vlastníckeho práva, najmä ak svoj majetok bežne využívajú, či už ide o užívanie vo forme bývania alebo rekreácie (napr. víkendová chata, záhrada, vinič) alebo keď je nehnuteľnosť prenechaná do užívania niekomu inému (napr. prenájom bytu alebo poľnohospodárskeho pozemku).
Život však prináša momenty, keď sa vlastník nehnuteľnosti až dodatočne dozvie o svojom vlastníckom práve alebo o vlastníckom práve jeho predkov a iba sa domnieva, že nejaké nehnuteľnosti vlastní alebo by mal vlastniť. Z našej skúsenosti vieme, že takáto dodatočná vedomosť môže nastať v súvislosti s dedičským konaním, keď po rodičoch alebo starých rodičoch ostanú „zabudnuté“ pozemky, alebo keď sa v rodinných archívoch objavia historické listiny, svedčiace o vlastníckom práve dávnych predkov.
Po nových zisteniach nastupuje vyhľadávací proces, ktorý takmer vždy začína na internete cez príslušné portály. Niekedy však elektronické zdroje neprinášajú dostatočne vierohodné a presvedčivé výsledky, preto nasleduje skúmanie dokumentácie na katastrálnom úrade alebo v archívoch.
Ako viete identifikovať nehnuteľnosť?
Na internete nájdete niekoľko nástrojov, ako vyhľadať nehnuteľnosť a vygenerovať príslušný list vlastníctva. V minulosti sa najčastejšie využíval katasterportal.sk, ktorý však je v súčasnosti postupne nahrádzaný novým systémom Úradu geodézie, kartografie a katastra SR (ďalej aj ako „ÚGKK“).
Cez webové sídlo ÚGKK je dostupný mapový klient (ZBGIS), ktorý ponúka vyhľadávanie prostredníctvom máp (bodový systém) alebo po zadaní katastrálneho územia Vám umožní vyhľadať nehnuteľnosť, list vlastníctva alebo dokonca konkrétnych vlastníkov. Dávajte si pozor, aby ste pri zadávaní katastrálneho územia zaklikli symbol zámky, ktorým obmedzíte vyhľadávanie na konkrétne katastrálne územie (viď obrázok nižšie).
Rovnako cez webové sídlo ÚGKK sa dostanete k vyhľadávaciemu programu CICA, ktorého výhodou je, že po zadaní katastrálneho územia a následne zadaním prvého písmena priezviska dokážete vyhľadať vlastníkov podľa začiatočného písmena priezviska. Tento mechanizmus môže byť užitočný pri zisťovaní vlastníckeho práva predkov.
Súčasná evidencia nehnuteľností je totiž elektrizovaná verzia listinných dokumentov. V minulosti, pri vedení evidencie v listinnej podobe sa mohlo stať, že zapisujúci úradník urobil chybu v priezvisku, v dôsledku čoho jedna osoba môže v systéme vystupovať pod rôznymi, avšak veľmi podobnými priezviskami (napr. sme sa stretli s prípadom, keď prastarý otec klienta bol evidovaný pod priezviskom Kovács, Kováč, Kovacs, Kováts, pričom sa jednalo o tú istú osobu, čo sa podarilo zistiť pomocou ďalších identifikačných údajov – dátum narodenia, titul nadobudnutia).
Ako aj z hore popísaných vyhľadávacích mechanizmov vyplýva, na vyhľadanie nehnuteľnosti a jeho vlastníka musíte poznať aspoň katastrálne územie, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Momentálne neexistuje verejne dostupný systém, ktorý umožňuje vyhľadávanie vlastníka nehnuteľnosti na celom území Slovenska výlučne podľa priezviska a mena osoby.
Po zúžení vyhľadávania na katastrálne územie však postačuje zadať priezvisko. Bez poznania katastrálneho územia je vyhľadávanie oveľa náročnejšie, ale nie nemožné. Vyžaduje lustráciu konkrétnej osoby v každom katastrálnom území jednotlivo. Opäť platí, že keď viete zúžiť hľadanie aspoň na okres alebo širšiu lokalitu obce, kde by mohli byť nejaké Vaše nehnuteľnosti, prípadne nehnuteľnosti starých rodičov, veľmi rýchlo sa dopracujete k želanému výsledku a nájdete list vlastníctva.
Vyhľadať príslušný list vlastníctva je jednoduché vždy, ak máte dokument, ktorý obsahuje všetky potrebné údaje k identifikácii nehnuteľnosti a s vysokou pravdepodobnosťou aj samotné číslo listu vlastníctva. V prípade rozhodnutia v súdnom alebo správnom konaní sa táto podmienka javí ako bezproblémovo splniteľná, nakoľko rozhodnutie súdu alebo správneho orgánu obsahuje presnú špecifikáciu nehnuteľnosti.
Takisto v dedičskom konaní uznesenie o dedičstve obsahuje údaj o katastrálnom území, parcelách, ich výmere a liste vlastníctva, na ktorom sú evidované. To znamená, že využitím hore vymenovaných vyhľadávacích mechanizmov ÚGKK nájdete katastrálne územie a zadáte číslo listu vlastníctva. My sme pre ilustráciu vyhľadania rozhodli zadať číslo listu vlastníctva 896 v katastrálnom území Bratislava Staré Mesto.
Po zadaní čísla listu vlastníctva systém vygeneruje vľavo zoznam vlastníkov, ktorí sú na danom liste vlastníctva evidovaní. Rovnako je možné zistiť prostredníctvom hárkov na ľavej strane, aké stavby a parcely registra C alebo registra E sú na danom liste vlastníctva evidované (k rozdielom v parcelách registra C a registra E sa budeme venovať v jednom z nasledujúcich článkov).
Na našom príklade vidíte, že jediným vlastníkom na LV č. 896 v katastrálnom území Bratislava Staré Mesto je Slovenská republika. Následne viete vytvoriť elektronický list vlastníctva pomocou odkazu „LV 896 ÚPLNÝ“.
Po kliknutí na príslušný odkaz „LV 896 ÚPLNÝ“ sa na ďalšom hárku vo vyhľadávači vytvorí želaný list vlastníctva. V našom prípade sa jedná o list vlastníctva, na ktorom je evidovaný Bratislavský hrad, okolité stavby a pozemky, na ktorých sú hrad a priľahlé budovy postavené.
Rovnakým spôsobom sa viete dopracovať k akémukoľvek listu vlastníctva, ak po zadaní katastrálneho územia dáte vyhľadať vlastníka podľa priezviska a mena, číslo parcely alebo súpisné číslo stavby, podľa toho, ktorým z týchto údajov disponujete. O tom, čo viete vyčítať z listu vlastníctva budeme písať v ďalších článkoch.
Záver
List vlastníctva je základným dokumentom, ktorý by ste si mali preštudovať pri akomkoľvek úkone v súvislosti s nehnuteľnosťou (kúpa, nájom, záložné právo a pod.). Získate prehľad o vlastníckych vzťahoch a aktuálnom právnom stave nehnuteľnosti.
Preštudovať si list vlastníctva odporúčame klientom aj pri predaji nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej kancelárie. Vyhnete sa nepríjemným prekvapeniam. Ako vidíte, existuje niekoľko možností, ako bezplatne, rýchlo a jednoducho získať výpis z katastra nehnuteľností.
Pokiaľ potrebujete na liste vlastníctva skontrolovať len zápis údajov, alebo chcete len preveriť Vaše nehnuteľnosti alebo vlastnícke právo, postačí vám elektronický výpis z katastra nehnuteľností.
Ak by ste potrebovali kópiu listu vlastníctva na nejaké právne alebo administratívne účely (napr. kúpa nehnuteľnosti, založenie nehnuteľnosti a pod.), potom musíte zabezpečiť kópiu priamo na katastrálnom úrade, prípadne na pošte alebo po novom na tzv. integrovanom obslužnom mieste, kde sa dá tento dokument získať tiež. Za oficiálnu kópiu listu vlastníctva sa uhrádza správny poplatok.
