5/6 Ja kupujem firmu. Môžete mi s tým pomôcť? Radi, ale čo kupujete?
Kúpa nehnuteľnosti.
Naša nedeľná miniséria sa blíži ku koncu. V predchádzajúcich článkoch sme si vysvetlili, čo je to ready made spoločnosť a aké má výhody oproti založeniu novej spoločnosti, prešli sme si prevod obchodného podielu fungujúcej spoločnosti a s tým súvisiaci due diligence, taktiež sme sa zamerali na prevod podniku a potrebnú dokumentáciu a na dnes nám ostala posledná z možností, a tou je kúpa nehnuteľnosti.
Čo je to nehnuteľnosť?
Zákonnú definíciu nehnuteľnosti nájdeme v ust. § 119 zákona č. 40/1964 Zb. občiansky zákonník, podľa ktorej sú nehnuteľnosťami pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.
Kedy sa Vám v podnikaní oplatí nadobudnúť len nehnuteľnosť?
Len nehnuteľnosť (tzn. nie obchodný podiel spoločnosti alebo podnik) sa Vám oplatí nadobudnúť najmä vtedy ak:
- potrebujete rozšíriť kancelárske, výrobné alebo skladové priestory Vašej fungujúcej spoločnosti,
- rozbiehate svoje podnikanie, formu podnikania máte vyriešenú a teraz chcete samostatne vyriešiť aj kúpu nehnuteľnosti.
Na čo si určite dať pri kúpe nehnuteľnosti pozor?
Pri kúpe nehnuteľnosti v prvom rade odporúčame klientom, aby si preverili právny stav nehnuteľnosti, teda najmä:
- kto je vlastníkom nehnuteľnosti,
- ťarchy na liste vlastníctva – tzn. obmedzenia v prospech tretej osoby – napr. záložné práva, vecné bremená, predkupné práva a pod.,
- iné obmedzenia zapísané na liste vlastníctva (obvykle vo forme poznámky),
- titul, na základe ktorého predávajúci nehnuteľnosť nadobudol.
Vyššie uvedené informácie nájdete na aktuálnom liste vlastníctva, ktorý je voľne dostupný na internete na adrese https://www.katasterportal.sk/kapor/. Čo sa obmedzení alebo tiarch týka, nemusí ich zápis na liste vlastníctva ešte nevyhnutne znamenať, že nie je možné nehnuteľnosť kúpiť. U niektorých bude možné zaistiť ich výmaz ešte pred prevodom nehnuteľnosti, iné môžu napríklad ovplyvňovať hodnotu nehnuteľnosti a znižovať jej cenu.
Okrem právneho stavu nehnuteľnosti odporúčame tiež osobitne overiť osobu predávajúceho, či nie je v konkurze alebo nemá exekúcie.
Je dôležité ako bude kúpa nehnuteľnosti financovaná?
Pre celkový priebeh prevodu nehnuteľnosti je veľmi dôležité, ako bude kúpa financovaná. Aké najčastejšie spôsoby financovania prichádzajú do úvahy:
- z vlastných finančných prostriedkov
Pokiaľ máte k dispozícii finančné prostriedky vo výške kúpnej ceny, ktoré chcete použiť, značne zjednodušíte a urýchlite celý priebeh prevodu nehnuteľnosti. Pri tomto spôsobe financovania však treba správne nastaviť úhradu kúpnej ceny, aby ste eliminovali riziko, že o finančné prostriedky prídete.
Pri prevode nehnuteľnosti je vždy nutné dávať si pozor na to, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa neprevádza už samotnou zmluvou, ale až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad vlastníckeho kataster posudzuje vrátane priloženej zmluvy. Pokiaľ nájde čo len malú chybu či nezrovnalosť v zmluve, môže návrh na vklad zamietnuť.
Aby mohlo dôjsť k náprave, bude často treba uzavrieť novú kúpnu zmluvu a na to budete potrebovať súčinnosť predávajúceho. Pokiaľ ste však predávajúcemu už uhradili kúpnu cenu, nemá predávajúci žiadnu motiváciu s Vami spolupracovať, lebo peniaze už má a nechce žiadne ďalšie vybavovačky. V takom prípade nemáte ani nehnuteľnosť ani peniaze. Samozrejme, že je možné túto situáciu právne riešiť, ale je to predovšetkým časovo veľmi náročné, preto je lepšie tomuto predísť.
Ako tomuto problému predísť? Odporúčame kúpnu cenu skladať do úschovy. Čo to znamená? Kúpnu cenu nezaplatíte priamo predávajúcemu, ale prevediete ju na neutrálny účet, z ktorého nebudete môcť peniaze vybrať ani Vy ani predávajúci, pokiaľ nebudú splnené podmienky pre vyplatenie kúpnej ceny, ktoré si strany dohovorili v zmluve o úschove (spravidla zapísané vlastnícke právo kupujúceho v katastri nehnuteľností). Existuje viac možností úschovy, tou najbežnejšou je úschova u notára.
- bankový úver
Pokiaľ nemáte k dispozícii celú kúpnu cenu alebo ju radšej chcete investovať do niečoho iného, môžete kúpnu cenu financovať bankovým úverom. Tento proces je síce zložitejší, ale určite sa oplatí. V súvislosti s bankovým úverom musíte počítať s tým, že banka bude s najväčšou pravdepodobnosťou chcieť úver zabezpečiť. Najčastejšia forma zabezpečenia bankového úveru je zriadenie záložného práva.
Pokiaľ nemáte inú nehnuteľnosť, ktorú by ste mohli založiť, môžete založiť aj prevádzanú nehnuteľnosť. Výhodou tohto financovania bezpochyby je, že nebudete potrebovať skladať finančné prostriedky do úschovy, lebo ich banka po splnení podmienok vyplatí priamo kupujúcemu. Nad rámec spôsobu financovania z vlastných zdrojov však budete potrebovať záložnú zmluvu, ktorú s najväčšou pravdepodobnosťou obdržíte od banky.
Je teda zjavné, že spôsob financovania ovplyvní celý priebeh prevodu, preto je dobré už na začiatku ustáliť, z akých prostriedkov bude kúpna cena uhradená.
Aké dokumenty potrebujete na prevod nehnuteľnosti?
Čo sa zmluvy týka, bude záležať predovšetkým na tom, či sa jedná o odplatnú zmluvu, v takom prípade je potrebné vyhotoviť kúpnu zmluvu. Ak bude prevod bezodplatný, pripravuje sa darovacia zmluva, pri zámene nehnuteľností zmenná zmluva. Spolu so zmluvou sa pripraví návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podľa spôsobu financovania prichádza do úvahy príprava či revízia zmluvy o úschove, záložnej zmluvy a pod.
Ako postupovať pri prevode nehnuteľnosti?
Z našej strany odporúčame nasledujúci postup:
- vyhľadať vyhovujúcu nehnuteľnosť,
- preveriť právny stav nehnuteľnosti a jej vlastníka,
- vyriešiť uhradenie kúpnej ceny,
- pripraviť / zrevidovať dokumenty k prevodu nehnuteľnosti,
- podpísať dokumenty,
- podať na základe dokumentov návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
S čím Vám môže pomôcť naša kancelária?
Radi pre Vás pripravíme komplexný plán jednotlivých krokov kúpy nehnuteľnosti (vrátane odhadu trvania krokov), ktorým Vás rýchlo a bez komplikácii prevedieme. Ako advokáti sme oprávnení autorizovať zmluvy o prevode nehnuteľností, čo okrem iného značne urýchli zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (bližšie o autorizácii sa dozviete v našom ďalšom článku).
Ak máte akékoľvek otázky týkajúce sa prevodu nehnuteľností, radi Vám na nich odpovieme.
