Všeobecne o kúpnej zmluve
Kúpna zmluva je dvojstranným právnym úkonom, ktorým sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu predmet kúpy a kupujúci sa zaväzuje predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu kúpnu cenu. Všeobecné ustanovenia o kúpnej zmluve sa nachádzajú v § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Zmluvu môžete uzatvoriť akýmkoľvek spôsobom (teda aj ústne) s výnimkou zmlúv, pri ktorých zákon vyžaduje dodržanie písomnej formy (napr. predmetom ktorých je prevod vlastníctva k nehnuteľnosti).
Ak chcete previesť vlastníctvo k bytovému alebo nebytovému priestoru, je dôležité si uvedomiť, že nie je možné použiť rovnakú úpravu zmluvy ako na prevod vlastníckeho práva k domu. Takáto zmluva musí obsahovať určité špecifiká, ktoré sú bližšie ustanovené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. V tomto článku budeme opisovať iba problematiku týkajúcu sa prevodu vlastníctva k domu a pozemku.
Náležitosti kúpnej zmluvy
Pri prevádzaní vlastníctva nehnuteľností si treba dávať pozor na zostavenie kúpnej zmluvy a správnosť údajov. V prípade, že povinné náležitosti chýbajú alebo sú nesprávne, príslušný kataster môže konanie o vklade prerušiť alebo zamietnuť.
Kúpna zmluva by mala obsahovať nasledovné náležitosti:
- Identifikačné údaje oboch zmluvných strán
Ak ide o fyzickú osobu: meno a priezvisko, rodné priezvisko (aj v prípade, že je zhodné s vašim terajším priezviskom, povinné aj pre mužov), dátum narodenia, rodné číslo, trvalé bydlisko, štátne občianstvo;
ak ide o právnickú osobu: názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje;
hoci to nie je povinnosťou, v praxi je užitočné uviesť aj kontaktné údaje, v niektorých prípadoch ich môže kataster použiť pre urýchlenie komunikácie.
- Predmet zmluvy
Predmetom kúpy môže byť jedna alebo aj viaceré nehnuteľnosti, no každá z nich musí byť označená tak, aby sa predišlo ich zámene s inými nehnuteľnosťami. Takisto musí byť zo zmluvy zrejmé, o aký typ nehnuteľnosti sa jedná – pozemok, stavba, rozostavaná stavba.
Pri predávaní nehnuteľnosti je potrebné definovať nasledovné údaje:
- označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia a čísla príslušného listu vlastníctva,
- ak je predmetom prevodu pozemok, označuje sa prostredníctvom parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku,
- ak je predmetom prevodu stavba označuje sa prostredníctvom súpisného čísla stavby, parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená a druhom stavby,
- ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku.
- Dohodnutá kúpna cena
- Úprava vzájomných práv a povinností
Zmluva by mala takisto obsahovať záväzky oboch zmluvných strán, a teda aj záväzok predávajúceho odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu a záväzok kupujúceho prevziať nehnuteľnosť a zároveň zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu.
- Overenie podpisov predávajúcich na zmluve
Podpis prevodcu na zmluve musí byť úradne osvedčený. Osvedčenie podpisov môže vykonať notár alebo okresný úrad a obec. Pokiaľ sa Vám nechce podpisy osvedčovať, môžete nechať zmluvu autorizovať advokátom. Autorizácia zmluvy advokátom nahradzuje úradne osvedčenie podpisov (bližšie sa k tomu vyjadrime ďalej v našom článku). V prípade, že by ste podali na kataster kúpnu zmluvu bez úradne overeného podpisu predávajúceho, kataster celé konanie preruší a účastníkov vyzve na odstránenie tejto vady.
Ďalšie náležitosti, ktoré odporúčame uviesť:
- Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia
Predaj a nadobúdanie nehnuteľnosti je zložitý proces, pretože vlastníkom nehnuteľnosti sa nestávate hneď akonáhle obe strany podpíšu zmluvu, ale až vkladom do katastra nehnuteľností. Na túto problematiku pripravíme samostatný článok, v ktorom sa bližšie vyjadríme k možnostiam úhrady kúpnej ceny.
- Určenie lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti
- Katastrálne konanie
Je dobré sa vopred dohodnúť na tom, ktorá zo zmluvných strán má povinnosť podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra, prípadne určia advokáta, aby tento úkon spravil v ich zastúpení. S tým je spojené aj určenie lehoty, do koľkých dní od podpisu zmluvy ustanovená osoba tento návrh podá a ktorá zo zmluvných strán bude znášať poplatky spojené s vkladom vlastníckeho práva do katastra
- vyhlásenie predávajúceho o voľnom nakladaní s nehnuteľnosťou, teda že sa k nehnuteľnosti neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky a nie je ani zaťažená žiadnym právom inej osoby
Postup po uzatvorení zmluvy
Účelom kúpnej zmluvy je, aby predávajúci odovzdal kupujúcemu predmet kúpy a previedol vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Samotná kúpna zmluva však predstavuje iba právny titul k nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, podpísaním kúpnej zmluvy sa ešte kupujúci nestáva vlastníkom. Na sfinalizovanie tohto procesu je nutné zapísať túto skutočnosť do katastra nehnuteľností. Vlastnícke právo kupujúci nadobúda až momentom vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Pre účely vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra. Návrh na začatie katastrálneho konania môže navrhovateľ urobiť písomne v listinnej alebo elektronickej podobe. Konanie o povolení vkladu sa začína iba na základe návrhu účastníkov konania, t.j. kupujúceho alebo predávajúceho.
Zároveň je potrebné uhradiť poplatok za podanie návrhu na vklad. V prípade listinného podania je vo výške 66€ a pri zrýchlenom konaní 266€. Pri využití elektronického podania sa oba poplatky znižujú o polovicu na 33€ a 133€. Zákon ustanovuje takisto ďalšiu možnosť zníženia tejto platby a to prostredníctvom oznámenia o zmýšľanom návrhu na vklad. V tomto prípade je potrebné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností do 90 dní od jeho oznámenia. Týmto spôsobom sa suma zníži o 15€.
Ako prílohou k návrhu na vklad treba zahrnúť kúpnopredajnú zmluvu a takisto doklad o zaplatení správneho poplatku. Ak sa v podaní nenachádzajú žiadne chyby, kataster spravidla rozhodne do 30 dní od podania návrhu na vklad (15 pri zrýchlenom konaní).
Autorizačná doložka advokáta
Ak si prevod nehnuteľností chcete zjednodušiť, môžete využiť inštitút autorizácie zmluvy advokátom. Zákon o advokácii dovoľuje advokátom vykonať autorizovanie zmlúv o prevode nehnuteľností. Autorizácia zmluvy zahŕňa spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.
Advokát teda na základe uvedeného garantuje, že zmluva je správne vyhotovená. Pri takto vyhotovenej zmluve nie je potrebné úradne overovať podpisy. Autorizovanie zmluvy je výhodné aj z časového hľadiska, pretože pri zápise vkladu do katastra prejde zmluva iba zjednodušeným overovaním, keďže už bola overená advokátom a okresný úrad rozhodne o povolení vkladu do 20 dní.
