Ochrana a udržanie vlastníctva nehnuteľností má dlhodobý význam pre stabilitu právnych vzťahov a ochranu majetku, aj vzhľadom na to, že vlastníctvo často presahuje mnohé generácie rodín.
Medzi kľúčové aspekty tejto problematiky patrí inštitút vydržania vlastníctva, ktorý zohráva v právnom systéme dôležitú úlohu. V tomto článku by sme vám chceli priblížiť právne aspekty vydržania pozemkov, definície a podmienky vydržania a právne následky pre strany, ktoré sa zúčastnia tohto procesu.
Právna úprava vydržania pozemkov totiž obsahuje množstvo otázok a potenciálnych výziev, ktoré je potrebné detailne preskúmať a analyzovať.
Čo je vydržanie pozemku?
Na zodpovedanie tejto otázky si najskôr musíme ozrejmiť pojem držba. Pod pojmom držba rozumieme faktické vládnutie (užívanie) nad vecou a zároveň vôľu vec držať ako vlastnú. Obdobný je inštitút detencie, kedy osoba vec fakticky ovláda, ale nenakladá s ňou ako s vlastnou, typickým príkladom je pôžička. Držiteľom je ten, kto s vecou nakladá ako s vlastnou alebo kto vykonáva právo pre seba.
Vydržanie pozemku je termín, ktorý označuje právny koncept, kedy osoba získava vlastnícke právo k pozemku alebo nehnuteľnosti na základe svojho faktického dlhodobého držania a využívania tejto nehnuteľnosti, aj keď nemá vlastnícke právo založené na zápise v katastri nehnuteľností.
Tento právny inštitút má svoje zakorenenie v mnohých právnych systémoch a zohráva dôležitú úlohu pri udržiavaní stability vlastníckych vzťahov a právnej istoty. V nasledujúcich riadkoch sa budeme venovať základným aspektom a postupom vydržania pozemku.
Vydržanie pozemku spočíva v tom, že osoba, ktorá drží a využíva pozemok alebo nehnuteľnosť neprerušene a v dobrej viere po určitý časový úsek, môže následne získať vlastnícke právo na túto nehnuteľnosť.
Podmienky vydržania
K úspešnému vydržaniu musia byť splnené nasledovné podmienky:
- spôsobilý predmet vydržania,
- spôsobilý subjekt vydržania,
- oprávnená držba,.
- dĺžka vydržacej doby
Predmet vydržania: Predmetom vydržania môžu byť všetky hnuteľné a nehnuteľné (pozemky, budovy) veci, okrem tých, ktoré sú vyhradené pre vlastníctvo štátu (napríklad nerastné bohatstvo alebo podzemné vody) alebo určených právnických osôb. Taktiež nie je možné vydržať veci vylúčené z právneho obehu (zbrane, drogy). Vydržať je možné aj práva zodpovedajúce vecnému bremenu.
Spôsobilý subjekt vydržania: Každá osoba, ktorá je schopná nadobúdať vlastnícke právo, môže byť subjektom vydržania. To zahŕňa nielen fyzické osoby, ale aj právnické osoby (napríklad obchodné spoločnosti) a štát.
Oprávnená držba: Držba musí byť oprávnená, čo znamená, že držiteľ musí veriť, že mu vec alebo právo patria, a teda, že je dobromyseľný. Ak držiteľ so všetkými dostupnými informáciami správne predpokladá, že má na veci alebo práve oprávnenú držbu, je považovaný za oprávneného držiteľa.
Aj keď sa vyskytnú pochybnosti, predpokladá sa, že držba je oprávnená. Táto oprávnená držba musí trvať počas celej doby vydržania. Dobromyseľnosť držiteľa je posudzovaná aj z objektívneho hľadiska, t. j., či držiteľ pri zachovaní náležitej opatrnosti, ktorú možno s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu na každom subjekte požadovať, mal alebo mohol mať pochybnosti, že užíva nehnuteľnosti, ktorých vlastníctvo nenadobudol.
Dobromyseľnosť teda predstavuje určité vnútorné presvedčenie držiteľa o tom, že mu určitá vec patrí. Toto vnútorné presvedčenie vyplýva z určitých skutkových okolností, ktoré nasvedčujú tomu, že vec by skutočne mohla držiteľovi patriť a vie ich preukázať.
Tvrdenie držiteľa o tom, že mu vec patrí, musí byť preto podložené konkrétnymi okolnosťami, z ktorých sa dá usúdiť, že toto presvedčenie držiteľa bolo, a to nielen pri jeho vstupe do držby, ale po celú vydržaciu dobu, dôvodné. (Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn.2 Cdo 27/2005)
Dĺžka vydržacej doby: Dĺžka vydržacej doby sa líši v závislosti od typu veci. Pri nehnuteľnostiach je potrebná vydržacia doba 10 rokov, čo znamená, že držiteľ musí mať vec v oprávnenom držaní počas celého tohto obdobia nepretržite na to, aby získal vlastnícke právo. Pri hnuteľných veciach je kratšia, trojročná vydržacia doba. Do tejto doby sa započítava aj doba, kedy vec držal právny predchodca držiteľa.
S účinnosťou od 1. mája 2021 došlo prvýkrát od vzniku samostatnej Slovenskej republiky k inštitucionálnej zmene spôsobu deklarovania vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.
Pred rokom 2021 stačilo na vydržanie len osvedčenie s notárskou pečiatkou, teraz sa do rozhodovacieho procesu zahrnuli aj súdy. Novela Civilného mimosporového poriadku zaviedla konanie o potvrdení vydržania. Príslušný súd je ten, v ktorého obvode sa nachádza predmetná nehnuteľnosť.
Konanie o potvrdení vydržania
Návrh na začatie konania o potvrdení vydržania je oprávnený podať ten, kto o sebe tvrdí, že vydržaním nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Návrh musí okrem podstatných náležitostí obsahovať aj opis a osvedčenie skutočností, z ktorých vyplýva, že navrhovateľ splnil predpoklady pre nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vydržaním, označenie nehnuteľnosti podľa údajov z katastra nehnuteľností a označenie dňa, keď navrhovateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vydržaním.
Okrem navrhovateľa sú účastníkmi konania tí, ktorí majú v čase začatia konania o potvrdení vydržania zapísané na liste vlastníctva vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo vecné právo k nehnuteľnosti, ktorej sa konanie o potvrdení vydržania týka. Ďalej ide o správcu lesného pozemku a Slovenský pozemkový fond.
Ak súd návrh nezamietne a ak navrhovateľ osvedčí, že splnil predpoklady pre nadobudnutie vlastníckeho práva, súd vydá vyzývacie uznesenie. Vo vyzývacom uznesení súd vyzve na uplatnenie námietok proti vydaniu uznesenia o potvrdení vydržania na súde. Lehota na podávanie námietok je minimálne 6 mesiacov. Zverejňuje sa v Obchodnom vestníku a na úradnej tabuli obce, v ktorej je nehnuteľnosť.
V 6 mesačnom období súd príjme námietky prakticky od kohokoľvek. V prípade námietok platí, že súd môže uskutočniť vlastné vyšetrovanie na overenie faktov uvedených v týchto námietkach. Na tento účel môže súd dokonca nariadiť pojednávanie.
Súd rozhodne o potvrdení vydržania na základe povahy týchto námietok. Ak sú námietky opodstatnené, súd zamietne návrh na začatie konania. V prípade, že námietky nie sú opodstatnené alebo žiadne neboli v lehote predložené, súd prijme návrh a vydá uznesenie o potvrdení vydržania. Toto uznesenie je potom podkladom na zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Právoplatné uznesenie o potvrdení vydržania nie je prekážkou, aby sa ten, kto je vydržaním dotknutý, domáhal svojho vecného práva k nehnuteľnosti žalobou. Musí však osvedčiť, že existujú skutočnosti, ktoré bez vlastnej viny nemohol uplatniť námietkami. V tomto prípade ale zákon dbá na ochranu dobromyseľného nadobúdateľa. To znamená že, ak tretia osoba nadobudne pozemok od vydržiteľa, je chránená tak, ako keby ho nadobudla od vlastníka.
Záver
Vydržanie pozemku je dôležitým právnym nástrojom na ochranu vlastníckych práv a udržiavanie právnej istoty. Poskytuje zabezpečenie tým, ktorí fakticky využívajú pozemok, a zároveň bráni nečinnosti a neoprávneným pokusom o získanie vlastníckeho práva. Konanie o potvrdení vydržania môže byť namáhavý a dlhý proces, preto neváhajte a obráťte sa na advokáta, ktorý vás celým procesom prevedie.
