Nájomnou zmluvou na byt prenajímateľ prenecháva nájomcovi za odplatu byt alebo jeho časť, aby ho dočasne (v dojednanej dobe) užíval. Nájomnú zmluvu bytu možno zhotoviť ako klasickú nájomnú zmluvu podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka alebo ako krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. V zmluve by malo byť uvedené, podľa ktorého z uvedených zákonov nájomný vzťah vznikol.
Rozdiel v týchto zmluvách spočíva v tom, že v prípade bežného nájmu podľa Občianskeho zákonníka je nájomca ako slabšia zmluvná strana vo viacerých smeroch zákonne chránený a zvýhodnený. Na druhej strane pri nájomnej zmluve na krátkodobý nájom bytu je táto ochrana menšia a prenajímateľ s nájomcom majú voči sebe vyváženejšie postavenie.
Doba trvania nájomnej zmluvy
Vo všeobecnosti nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka môže byť uzavretá buď na dobu určitú alebo dobu neurčitú. Ak v zmluve doba nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú.
Krátkodobý nájom bytu môže byť uzavretý iba na dobu určitú, najdlhšie však na 2 roky a v prípade potreby je možné zmluvu predĺžiť o ďalšie dva roky, najviac ale len dvakrát. To znamená, že nájom môže trvať maximálne 6 rokov, aby bol považovaný za krátkodobý.
Nájom bytu môže zaniknúť kedykoľvek na základe písomnej dohody medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou v prípadoch kedy to zákon umožňuje. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Pri krátkodobom nájme bytu sa navyše zmluvné strany môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na výpovedných dôvodoch, ktoré nie sú upravené v zákone.
Kedy môže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu?
Podľa Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať zmluvný vzťah iba na základe dôvodov, ktoré sú presne stanovené v zákone. Táto úprava slúži na ochranu nájomcu. Zároveň výpovedný dôvod musí byť vo výpovedi presne špecifikovaný tak, aby nebolo možné ho zameniť s iným dôvodom. Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak:
- prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
- nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný (prenajímateľ musí k výpovedi priložiť listinu, ktorá preukazuje dôvod výpovede),
- nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
- nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
- je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať (prenajímateľ musí k výpovedi priložiť listinu, ktorá preukazuje dôvod výpovede),
- nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu (prenajímateľ musí k výpovedi priložiť listinu, ktorá preukazuje dôvod výpovede),
- nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.
V prípade krátkodobého nájmu bytu sú výpovedné dôvody v zákone ustanovené odlišne, avšak zmluvné strany takisto majú možnosť dohodnúť si v nájomnej zmluve aj iné dôvody výpovede nájomnej zmluvy. Podľa tohto zákona prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:
- nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie, alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy, alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
- nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
- nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
- nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
- je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
Kedy môže nájomca vypovedať nájomnú zmluvu?
Občiansky zákonník neobmedzuje dôvody, pre ktoré by nájomca mohol vypovedať nájomnú zmluvu. Zmluvu teda môže vypovedať bez udania dôvodu alebo bezdôvodne a následne sa nájom skončí uplynutím výpovednej doby.
Pri krátkodobom nájme bytu, zákon ustanovuje konkrétne dôvody, na základe ktorých môže nájomca zmluvu vypovedať a takisto si môžu zmluvné strany v nájomnej zmluve ustanoviť ďalšie výpovedné dôvody, ktoré zákon nepredpokladá. Podľa zákona môže nájomca vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:
- sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,
- došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru,
- mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu,
- je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
Výpovedná lehota
Pri ukončovaní nájomnej zmluvy bytu výpoveďou sa nájom neskončí okamžite, ale až uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu avšak ak je v zmluve výpovedná lehota upravená kratšie, toto ustanovenie je neplatné a platila by zákonná, teda trojmesačná lehota.
Pri zmluve uzatvorenej ako krátkodobý nájom bytu môže byť výpovedná lehota aj kratšia a to najmenej jeden mesiac. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.
Neplatnosť výpovede z nájmu bytu
Výpoveď z nájmu bytu je neplatná:
- ak nie je daná písomne a nie je doručená druhej strane,
- ak výpovedný dôvod nie je vymedzený skutkovo tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným výpovedným dôvodom,
- ak bola daná z dôvodu, ktorý nie je uvedený v zákone alebo ak bola výpoveď daná bez uvedenia dôvodu,
- ak bola daná z dôvodu, na ktorom sa zmluvné strany nedohodli v nájomnej zmluve (iba pri zmluve podľa zákona o krátkodobom nájme bytu),
- ak prenajímateľ nepriložil pri dôvodoch, kde to zákon ustanovuje k výpovedi listinu, ktorá preukazuje dôvod výpovede (iba pri zmluve podľa Občianskeho zákonníka).
Neplatnosť výpovede môže zmluvná strana uplatniť žalobou na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede pri zmluve uzatvorenej podľa Občianskeho zákonníka a do dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede v prípade krátkodobého nájmu bytu.
Súd následne rozhodne či je výpoveď platná alebo nie. Ak súd rozhodne, že výpoveď je platná, účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.
